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全过程工程咨询八大疑难难点解析-行业新闻-新闻公告-天宇工程咨询有限公司

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全过程工程咨询八大疑难难点解析2021-12-09    浏览次数:
2017221日,国务院办公厅发布《关于促进建筑业持续健康发展的意见》(国办发[2017]19号),在“完善工程组织建设模式”中明确提出:“培育全过程工程咨询。鼓励投资咨询、勘察、设计、监理、招标代理、造价等企业采取联合经营并购重组等方式发展全过程工程咨询,培育一批具有国际水平的全过程工程咨询企业。制订全过程工程咨询服务技术标准和合同范本。政府投资工程应带头推行全过程工程咨询,鼓励非政府投资工程委托全过程工程咨询服务。在民用建筑项目中,充分发挥建筑师的主导作用,鼓励提供全过程工程咨询服务。”“全过程工程咨询”这一概念首次正式出现在政策文件中。


随后,住建部以及相关部委发布了一系列规范性文件:

2017224日 《关于印发<住房城乡建设部建筑市场监管司2017年工作要点>的通知》(建市综函[2017]12号);

201752日《住房城乡建设部关于印发<工程勘察设计行业发展“十三五”规划>的通知》(建市[2017]102号);

201777日《住房城乡建设部关于促进工程监理行业转型升级创新发展的意见》(建市[2017]145号);

2019315日 《国家发展改革委 住房城乡建设部关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》(发改投资规〔2019515号)。

该文件的发布标志着全过程工程咨询服务正式成为政策主导推进的工程建设咨询服务模式。该意见指出:

改革开放以来,我国工程咨询服务市场化……形成了投资咨询、招标代理、勘察、设计、监理、造价、项目管理等专业化的咨询服务业态……随着我国固定资产投资项目建设水平逐步提高……投资者或建设单位在固定资产投资项目决策、工程建设、项目运营过程中,对综合性、跨阶段、一体化的咨询服务需求日益增强…………深化工程领域咨询服务供给侧结构性改革,破解工程咨询市场供需矛盾,创新咨询服务组织实施方式,大力发展以市场需求为导向、满足委托方多样化需求的全过程工程咨询服务模式。特别是要……在项目决策和建设实施两个阶段,着力破除制度性障碍,重点培育发展投资决策综合性咨询和工程建设全过程咨询,为固定资产投资及工程建设活动提供高质量智力技术服务。

其中,投资决策综合性咨询是综合性工程咨询单位接受投资者委托,就投资项目的市场、技术、经济、生态环境、能源、资源、安全等影响可行性的要素,结合国家、地区、行业发展规划及相关重大专项建设规划、产业政策、技术标准及相关审批要求进行分析研究和论证,为投资者提供决策依据和建议的咨询服务活动。

工程建设全过程咨询是在房屋建筑、市政基础设施等工程建设中,建设单位委托咨询单位提供的招标代理、勘察、设计、监理、造价、项目管理等全过程咨询服务,以满足建设单位一体化服务需求,增强工程建设过程的协同性。全过程咨询单位应当以工程质量和安全为前提,帮助建设单位提高建设效率、节约建设资金

 

这一系列文件均表明要大力发展全过程工程咨询的模式,鼓励并倡导勘察、设计、造价、监理等企业通过联合经营、并购重组等方式发展全过程工程咨询服务,逐步形成建设工程项目全生命周期的一体化工程咨询服务体系,从而实现建筑业转型升级。

 

除以上政策文件要求大力发展全过程工程咨询以外,201752日,住房城乡建设部还发布了《关于开展全过程工程咨询试点工作的通知》(建市[2017]101号),确定了北京、上海、江苏、浙江、福建、湖南、广东、四川8省以及40家企业率先开展为期2年的全过程工程咨询试点工作。

2017915日,经广西申请,住房城乡建设部办公厅发布《关于同意广西壮族自治区开展全过程工程咨询试点的复函》,将广西列为全过程工程咨询试点省份(建办市函[2017]651号)。截至2017年底,共9个省份被列入试点单位,标志着2017年成为工程咨询行业转型发展的元年。

 

问题一:全过程工程咨询的业务范围是否包含工程设计?

除浙江、广西关于全过程工程咨询的业务范围未明确包含工程设计之外,其余省份均明确规定全过程工程咨询业务涵盖设计业务

 

问题二:全过程工程咨询单位需要具备几项资质?

各地中关于承接全过程工程咨询业务的资质要求不完全统一,通常要求具备勘察、设计、监理、招标代理、造价咨询、工程咨询等一项或多项资质。

明确允许具备一项资质即可开展全过程咨询服务的省份有:上海、浙江、广东、江苏、广西。

四川明确要求需要两项及以上资质。

福建、湖南针对资质数量没有明确规定。

上海、江苏、福建等地方还从企业的业绩、信誉、管理体系等不同方面提出了有关资格要求。

 

问题三:全过程工程咨询单位是否可以依法分包及相关责任?

明确允许分包的有:福建、广东、广西和江苏。

湖南:鼓励建设单位根据项目情况自行决定。

关于分包的法律责任,广东省明确规定:分包单位按照分包合同的约定对全过程工程咨询单位负责,全过程工程咨询单位和分包单位就分包的其他咨询业务对建设单位承担连带责任

 

问题四:全过程工程咨询是否允许联合体投标?

明确允许联合体投标的有:福建、四川、广西和江苏。但四川和广西仅指出了由两家企业组成的联合体,并未明确允许由3家及以上企业组成的联合体,而江苏、福建未对组成联合体企业的数量作出规定。

 

问题五:依法必须招标的项目,全过程工程咨询所涉各咨询业务是否都必须招标发包?

四川省规定:对于必须招标的项目,只需对勘察设计、工程监理其中一项进行招标即可,其他咨询服务可直接委托同一单位;而不需要依法招标的项目,可以直接委托实行全过程工程咨询服务。

湖南省规定:对于已经公开招标委托单项工程咨询服务的项目,在具备条件的情况下,可以补充合同形式将其他工程咨询服务委托给同一企业,开展全过程工程咨询工作。

上海市规定:具有相应工程监理资质的单位,依法通过招标方式取得工程项目管理服务(至少包含施工阶段项目管理服务)的,经建设单位同意,可在其资质许可范围内承接同一工程的监理工作。

江苏省规定:采用建筑师负责制的工程项目,监理、招标代理、造价咨询等技术服务可不另行招标。

 

问题六:承接全过程工程咨询业务的企业能否承担同一项目的设计、施工、材料设备供应业务?

浙江和广西明确禁止承担全过程工程咨询的企业不能与本项目的工程总承包企业、设计企业、施工企业以及建筑材料、构配件和设备供应企业之间有控股、参股、隶属或其他管理等利益关系,也不能为同一法定代表人。

福建和四川省规定,咨询服务单位不得与本项目的总承包企业、施工企业、材料(构配件、设备)供应单位之间有利益关系。

福建和四川省在全过程工程咨询服务的范围中都提到了设计服务。四川省在委托方式中也提到了“依法应当进行招标的项目,当实行全过程工程咨询服务管理时,只需对勘察设计、工程监理其中一项进行招标即可,其它咨询服务可直接委托给同一家咨询单位”,福建省也提到“经过依法发包的全过程工程咨询服务项目,不再另行组织规划、可研、评估、勘察、设计、监理、造价等单项咨询业务招标。接受委托的全过程工程咨询服务单位可以是一个单位”。福建和四川省允许承接全过程工程咨询业务的企业承担同一项目的设计,但不能承担施工和材料设备供应。

上海明确规定项目管理单位不得存在以下行为:

1)与受委托工程项目的施工以及建筑材料、构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系;

2)具有设计、施工资质的单位承接工程项目管理时,不得承接同一工程的工程总承包、设计或者施工等工作。


问题七:工程项目管理三大审批流程包括哪些内容?

建设项目规划审批:一般需要经过规划选址意见、总平面设计方案、建设用地规划(核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围)、单体设计方案、建设工程规划审批(包括工程建设强制性标准、地基基础和主体结构的安全性、消防安全性、人防工程但不含人防指挥工程防护安全性、民用建筑节能强制性标准及绿色建筑标准审查)和竣工规划核实等流程及内容。

建设项目用地审批:一般需要经过建设项目用地预审(与项目可行性研究论证同步)、建设用地审批(《建设用地批准书》或用地红线图,审批时同时提供项目可行性研究报告批复,初步设计,建设项目总平面布置图,农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案,地质灾害危险性评估报告等)、征地拆迁、土地权属登记(测绘部门测绘,核定用地面积、确地权属界限,地籍管理部门注册登记)和建设项目用地测绘核实等流程及内容。

建设项目审批,一般需要经过项目建议书审批(政府投资项目立项),项目可行性研究报告批复(供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见,企业投资项目核准或备案,企业投资项目立项),方案设计与初步设计审批,施工图审查(包括工程建设强制性标准、地基基础和主体结构的安全性、消防安全性、人防工程(不含人防指挥工程)防护安全性、民用建筑节能强制性标准及绿色建筑标准审查),施工许可(提供建筑工程用地批准手续、建设工程规划许可证、施工场地基本具备施工条件证明、确定的施工企业以及招投标手续、施工图设计文件审查合格资料、施工组织设计中相应质量安全技术措施符合要求且专业性较强的工程项目有专项质量、安全施工组织设计并按照规定办理了工程质量、安全监督手续、工程监理招标投标及委托合同资料、建设资金落实证明)和竣工验收合格等环节及内容。

其中,

建设用地规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核,建设用地符合城乡规划要求的法律凭证。《中华人民共和国城乡规划法》(2019修正)


第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,经有关部门批准、核准、备案后,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围,核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。

第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。


问题八:征用建设用地包括哪些流程?

建设用地,是指建造建筑物、构筑物的土地,是城乡住宅和公共设施用地,工矿用地,能源、交通、水利、通信等基础设施用地,旅游用地,军事用地等。根据《土地管理法实施条例》和《建设用地审查报批管理办法》,建设用地征用土地一般是按照下列工作程序办理

一、用地申请

建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件,向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地,填写《建设用地申请表》并附下列材料;

1、建设单位依法设立的有关证明;

2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件;

3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

4初步设计或者其他有关材料;

5、建设项目总平面布置图;

6、占有耕地的,提出补充耕地方案;

7、建设项目位于地质灾害地区的,应提供地质灾害危险性评估报告;

8、提供地价评估报告。

受理申请并审查有关文件

县级以上人民政府地土行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报表工作,对应受理的建设项目,在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

二、用地审批

有批准权的人民政府土地行政管理部门,收到上报土地审批文件,按规定征求有关部门意见后,实行土地管理部门内部会审制度审批土地。

三、征地实施

经批准的建设用地,由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施

1、征地公告。公告内容包括:批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人员安置办法和办理补偿的期限等;

2、支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费;

3、安置农业人口;

4、征收用地单位的费税;

5、直辖市征地争议。

四、签发用地证书

1、有偿使用土地的,应签订土地使用合同

2、以划拨方式使用土地的,向用地单位签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》;

3、用地单位持使用土地证书办理土地登记。

五、征地批准后的实施管理

建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前,应进行跟踪和管理,其主要任务是:

1、会同有关部门落实安置措施;

2、督促被征地单位按期移交土地;

3、处理征地过程中的各种争议;

4、填写征地结案报告。

六、颁发土地使用证

用地单位向当地土地管理部门提出土地登记申请,经测绘部门测绘,核定用地面积、确定土地权属界限,地籍管理部门注册登记后,由人民政府颁发土地使用证,作为使用土地的法律凭证。

2017221日,国务院办公厅发布《关于促进建筑业持续健康发展的意见》(国办发[2017]19号),在“完善工程组织建设模式”中明确提出:“培育全过程工程咨询。鼓励投资咨询、勘察、设计、监理、招标代理、造价等企业采取联合经营并购重组等方式发展全过程工程咨询,培育一批具有国际水平的全过程工程咨询企业。制订全过程工程咨询服务技术标准和合同范本。政府投资工程应带头推行全过程工程咨询,鼓励非政府投资工程委托全过程工程咨询服务。在民用建筑项目中,充分发挥建筑师的主导作用,鼓励提供全过程工程咨询服务。”“全过程工程咨询”这一概念首次正式出现在政策文件中。


随后,住建部以及相关部委发布了一系列规范性文件:

2017224日 《关于印发<住房城乡建设部建筑市场监管司2017年工作要点>的通知》(建市综函[2017]12号);

201752日《住房城乡建设部关于印发<工程勘察设计行业发展“十三五”规划>的通知》(建市[2017]102号);

201777日《住房城乡建设部关于促进工程监理行业转型升级创新发展的意见》(建市[2017]145号);

2019315日 《国家发展改革委 住房城乡建设部关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》(发改投资规〔2019515号)。

该文件的发布标志着全过程工程咨询服务正式成为政策主导推进的工程建设咨询服务模式。该意见指出:

改革开放以来,我国工程咨询服务市场化……形成了投资咨询、招标代理、勘察、设计、监理、造价、项目管理等专业化的咨询服务业态……随着我国固定资产投资项目建设水平逐步提高……投资者或建设单位在固定资产投资项目决策、工程建设、项目运营过程中,对综合性、跨阶段、一体化的咨询服务需求日益增强…………深化工程领域咨询服务供给侧结构性改革,破解工程咨询市场供需矛盾,创新咨询服务组织实施方式,大力发展以市场需求为导向、满足委托方多样化需求的全过程工程咨询服务模式。特别是要……在项目决策和建设实施两个阶段,着力破除制度性障碍,重点培育发展投资决策综合性咨询和工程建设全过程咨询,为固定资产投资及工程建设活动提供高质量智力技术服务。

其中,投资决策综合性咨询是综合性工程咨询单位接受投资者委托,就投资项目的市场、技术、经济、生态环境、能源、资源、安全等影响可行性的要素,结合国家、地区、行业发展规划及相关重大专项建设规划、产业政策、技术标准及相关审批要求进行分析研究和论证,为投资者提供决策依据和建议的咨询服务活动。

工程建设全过程咨询是在房屋建筑、市政基础设施等工程建设中,建设单位委托咨询单位提供的招标代理、勘察、设计、监理、造价、项目管理等全过程咨询服务,以满足建设单位一体化服务需求,增强工程建设过程的协同性。全过程咨询单位应当以工程质量和安全为前提,帮助建设单位提高建设效率、节约建设资金

 

这一系列文件均表明要大力发展全过程工程咨询的模式,鼓励并倡导勘察、设计、造价、监理等企业通过联合经营、并购重组等方式发展全过程工程咨询服务,逐步形成建设工程项目全生命周期的一体化工程咨询服务体系,从而实现建筑业转型升级。

 

除以上政策文件要求大力发展全过程工程咨询以外,201752日,住房城乡建设部还发布了《关于开展全过程工程咨询试点工作的通知》(建市[2017]101号),确定了北京、上海、江苏、浙江、福建、湖南、广东、四川8省以及40家企业率先开展为期2年的全过程工程咨询试点工作。

2017915日,经广西申请,住房城乡建设部办公厅发布《关于同意广西壮族自治区开展全过程工程咨询试点的复函》,将广西列为全过程工程咨询试点省份(建办市函[2017]651号)。截至2017年底,共9个省份被列入试点单位,标志着2017年成为工程咨询行业转型发展的元年。

 

问题一:全过程工程咨询的业务范围是否包含工程设计?

除浙江、广西关于全过程工程咨询的业务范围未明确包含工程设计之外,其余省份均明确规定全过程工程咨询业务涵盖设计业务

 

问题二:全过程工程咨询单位需要具备几项资质?

各地中关于承接全过程工程咨询业务的资质要求不完全统一,通常要求具备勘察、设计、监理、招标代理、造价咨询、工程咨询等一项或多项资质。

明确允许具备一项资质即可开展全过程咨询服务的省份有:上海、浙江、广东、江苏、广西。

四川明确要求需要两项及以上资质。

福建、湖南针对资质数量没有明确规定。

上海、江苏、福建等地方还从企业的业绩、信誉、管理体系等不同方面提出了有关资格要求。

 

问题三:全过程工程咨询单位是否可以依法分包及相关责任?

明确允许分包的有:福建、广东、广西和江苏。

湖南:鼓励建设单位根据项目情况自行决定。

关于分包的法律责任,广东省明确规定:分包单位按照分包合同的约定对全过程工程咨询单位负责,全过程工程咨询单位和分包单位就分包的其他咨询业务对建设单位承担连带责任

 

问题四:全过程工程咨询是否允许联合体投标?

明确允许联合体投标的有:福建、四川、广西和江苏。但四川和广西仅指出了由两家企业组成的联合体,并未明确允许由3家及以上企业组成的联合体,而江苏、福建未对组成联合体企业的数量作出规定。

 

问题五:依法必须招标的项目,全过程工程咨询所涉各咨询业务是否都必须招标发包?

四川省规定:对于必须招标的项目,只需对勘察设计、工程监理其中一项进行招标即可,其他咨询服务可直接委托同一单位;而不需要依法招标的项目,可以直接委托实行全过程工程咨询服务。

湖南省规定:对于已经公开招标委托单项工程咨询服务的项目,在具备条件的情况下,可以补充合同形式将其他工程咨询服务委托给同一企业,开展全过程工程咨询工作。

上海市规定:具有相应工程监理资质的单位,依法通过招标方式取得工程项目管理服务(至少包含施工阶段项目管理服务)的,经建设单位同意,可在其资质许可范围内承接同一工程的监理工作。

江苏省规定:采用建筑师负责制的工程项目,监理、招标代理、造价咨询等技术服务可不另行招标。

 

问题六:承接全过程工程咨询业务的企业能否承担同一项目的设计、施工、材料设备供应业务?

浙江和广西明确禁止承担全过程工程咨询的企业不能与本项目的工程总承包企业、设计企业、施工企业以及建筑材料、构配件和设备供应企业之间有控股、参股、隶属或其他管理等利益关系,也不能为同一法定代表人。

福建和四川省规定,咨询服务单位不得与本项目的总承包企业、施工企业、材料(构配件、设备)供应单位之间有利益关系。

福建和四川省在全过程工程咨询服务的范围中都提到了设计服务。四川省在委托方式中也提到了“依法应当进行招标的项目,当实行全过程工程咨询服务管理时,只需对勘察设计、工程监理其中一项进行招标即可,其它咨询服务可直接委托给同一家咨询单位”,福建省也提到“经过依法发包的全过程工程咨询服务项目,不再另行组织规划、可研、评估、勘察、设计、监理、造价等单项咨询业务招标。接受委托的全过程工程咨询服务单位可以是一个单位”。福建和四川省允许承接全过程工程咨询业务的企业承担同一项目的设计,但不能承担施工和材料设备供应。

上海明确规定项目管理单位不得存在以下行为:

1)与受委托工程项目的施工以及建筑材料、构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系;

2)具有设计、施工资质的单位承接工程项目管理时,不得承接同一工程的工程总承包、设计或者施工等工作。


问题七:工程项目管理三大审批流程包括哪些内容?

建设项目规划审批:一般需要经过规划选址意见、总平面设计方案、建设用地规划(核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围)、单体设计方案、建设工程规划审批(包括工程建设强制性标准、地基基础和主体结构的安全性、消防安全性、人防工程但不含人防指挥工程防护安全性、民用建筑节能强制性标准及绿色建筑标准审查)和竣工规划核实等流程及内容。

建设项目用地审批:一般需要经过建设项目用地预审(与项目可行性研究论证同步)、建设用地审批(《建设用地批准书》或用地红线图,审批时同时提供项目可行性研究报告批复,初步设计,建设项目总平面布置图,农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案,地质灾害危险性评估报告等)、征地拆迁、土地权属登记(测绘部门测绘,核定用地面积、确地权属界限,地籍管理部门注册登记)和建设项目用地测绘核实等流程及内容。

建设项目审批,一般需要经过项目建议书审批(政府投资项目立项),项目可行性研究报告批复(供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见,企业投资项目核准或备案,企业投资项目立项),方案设计与初步设计审批,施工图审查(包括工程建设强制性标准、地基基础和主体结构的安全性、消防安全性、人防工程(不含人防指挥工程)防护安全性、民用建筑节能强制性标准及绿色建筑标准审查),施工许可(提供建筑工程用地批准手续、建设工程规划许可证、施工场地基本具备施工条件证明、确定的施工企业以及招投标手续、施工图设计文件审查合格资料、施工组织设计中相应质量安全技术措施符合要求且专业性较强的工程项目有专项质量、安全施工组织设计并按照规定办理了工程质量、安全监督手续、工程监理招标投标及委托合同资料、建设资金落实证明)和竣工验收合格等环节及内容。

其中,

建设用地规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核,建设用地符合城乡规划要求的法律凭证。《中华人民共和国城乡规划法》(2019修正)


第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,经有关部门批准、核准、备案后,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围,核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。

第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。


问题八:征用建设用地包括哪些流程?

建设用地,是指建造建筑物、构筑物的土地,是城乡住宅和公共设施用地,工矿用地,能源、交通、水利、通信等基础设施用地,旅游用地,军事用地等。根据《土地管理法实施条例》和《建设用地审查报批管理办法》,建设用地征用土地一般是按照下列工作程序办理

一、用地申请

建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件,向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地,填写《建设用地申请表》并附下列材料;

1、建设单位依法设立的有关证明;

2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件;

3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

4初步设计或者其他有关材料;

5、建设项目总平面布置图;

6、占有耕地的,提出补充耕地方案;

7、建设项目位于地质灾害地区的,应提供地质灾害危险性评估报告;

8、提供地价评估报告。

受理申请并审查有关文件

县级以上人民政府地土行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报表工作,对应受理的建设项目,在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

二、用地审批

有批准权的人民政府土地行政管理部门,收到上报土地审批文件,按规定征求有关部门意见后,实行土地管理部门内部会审制度审批土地。

三、征地实施

经批准的建设用地,由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施

1、征地公告。公告内容包括:批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人员安置办法和办理补偿的期限等;

2、支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费;

3、安置农业人口;

4、征收用地单位的费税;

5、直辖市征地争议。

四、签发用地证书

1、有偿使用土地的,应签订土地使用合同

2、以划拨方式使用土地的,向用地单位签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》;

3、用地单位持使用土地证书办理土地登记。

五、征地批准后的实施管理

建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前,应进行跟踪和管理,其主要任务是:

1、会同有关部门落实安置措施;

2、督促被征地单位按期移交土地;

3、处理征地过程中的各种争议;

4、填写征地结案报告。

六、颁发土地使用证

用地单位向当地土地管理部门提出土地登记申请,经测绘部门测绘,核定用地面积、确定土地权属界限,地籍管理部门注册登记后,由人民政府颁发土地使用证,作为使用土地的法律凭证。

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